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我国人口老龄化吸引保险资产布局养老地产 “养老、医疗、理财、地产”四位一体模式构造O2O大健康生态系统【图】

2018年10月19日 13:33:57字号:T|T

    2016年10月22日,11家保险公司签约加入“中国保险养老社区联盟”。该联盟旨在为保险公司和地产企业打造一个资源整合的平台,建立资产池,助力保险公司发展养老社区,助力地产企业去库存和转型发展,并助力双方跨界合作实现互惠互利。加入“中国保险养老社区联盟”的险企分别为,太平人寿、太平洋养老产业投资、新华养老、百年人寿、华夏人寿、吉祥人寿、天安人寿、北大方正人寿、中韩人寿、阳光人寿和昆仑健康。此外,除上述11家险企之外,还有中国人寿、中国平安、合众人寿、泰康人寿、富德生命人寿、前海人寿等多家险企已布局或拟布局养老社区。

    保险公司在当前所有致力于养老地产开发的企业中最具备优势。保险公司寿险具备雄厚的资金实力,以及寿险产品的品类,再加上目前试点运行的“以房养老”的倒按揭政策,都为保险公司提供了度身定做的商业模式。同时保险公司可以围绕寿险产业链来设计产品组合,这也是其他类型公司无法竞争的核心优势。要知道,保险资金中50%以上为寿险资金,寿险资金中又以中长期资金为主。保险资金可运用的中长期资金与养老产业的投资回收周期具有良好的匹配性。

    无论是房企险企,还是其他机构,涉足养老地产无疑瞅准了日益庞大的老龄人口。2017年中国0-15岁人口为24719万人,16-64岁人口为98458万人,65周岁及以上人口为15831万人。65岁及以上人口逐年增加,人口老龄化进程加快。预计从2022年到2030年,中国老龄化进入急速发展阶段。未来老年人数的急剧增加为养老地产的发展提供了巨大商机,养老地产或将成为拉动经济的新引擎。

2011-2017年我国65周岁及以上人口数量及其占全国人口比重情况

资料来源:国家统计局、智研咨询整理

    我国参加养老保险的人数保持稳步增长。截止2017年底,我国基本养老保险参保人数总计为9.15亿人,其中,职工基本养老保险参保人数为4.02亿人,城乡居民基本养老保险参保人数为5.13亿人。

2005-2017年中国城镇职工基本养老保险参保人数情况

资料来源:人社部、智研咨询整理

    智研咨询发布的《2019-2025年中国养老企业经营现状与投资空间分析预测报告》内容指出:养老产业链主要包括以下七个方面:

养老产业链

资料来源:智研咨询整理

养老产业链内容分析

序列
类别
内容
1
老年疗养
包括:老年康复医疗,保健医疗,养生保健等。
2
老年用品
包括代步车、老年手机、助听器等。
3
老年服务
包括生活料理、养老保险和心理辅导等。
4
养老地产
包括养老公寓和养老社区等。
5
老年文化
包括老年人的教育和精神文化生活等。
6
老年出行
包括老年旅游等。
7
老年餐饮
包括老年人饮食等。

资料来源:智研咨询整理

    近年国务院印发《关于加快发展养老服务业的若干意见》,针对当前养老服务业发展面临的融资难、用地难、用人难和运营难等问题,提出一系列扶持政策。这给本已跃跃欲试的众多投资者注射了一针强心剂,养老产业很快就将井喷。而近些年来红火起来的养老地产在其中扮演着极其重要的角色。

    目前,银行、保险、基金、证券等机构正在开始试水老龄市场,养老专属理财产品、养老保险产品、养老金信托产品等金融产品陆续推出。近年来,传统地产开发商、险资纷纷高调宣布布局养老产业,就连中石化、首钢之类企业也跨界进入。据不完全统计有约四十家上市公司已经涉足或拟进入养老地产领域,其中以房企、险企为主。

    保险资金由于具有低成本、周期长的特点,和养老地产结合具有天然的优势。保险公司如中国平安、新华保险、中国太保、中国人寿以及泰康保险等均已经在养老地产领域有所涉及,力图打造“保险+医疗+养老”的全方位布局。

国内保险巨头在养老产业的布局

保险企业
养老布局
太平人寿
出资5000万元人民币设立平养老产业管理有限公司,计划在北京、上海、天津等16个地方建造国际健康颐养社区
中国人寿
1.9亿竞得位于苏州阳澄湖半岛旅游度假区相关地块
泰康人寿
泰康之家〃燕园投入试运营,主打“保险产品挂钩养老社区”的模式;除北京昌平社区建设启动之外,成功竞得上海松江、广州萝岗等地块
中国平安
入股碧桂园成为第二大股东,配合桐乡合悦〃江南项目推出“养老财富计划”
新华保险
成立了新华家园尚谷(北京)置业公司和北京新华家园檀州置业公司等公司在北京密云、延庆等地的相关地块筹建养老社区,参与方兴地产增发
新华保险
成立了新华家园养老企业管理(北京)有限公司等,在北京、海南等地建设养老社区

资料来源:公开资料整理

国内保险公司及其养老地产项目

保险企业
泰康人寿
合众保险
新华保险
太平保险
养老社区
泰康之家
合众优年生活持续健康退休社区
新华家园
大连天鹅湖
挂钩保险产品
乐享新生活养老年金保险(分红型)
合众优年养老定投两全保险(分红型)
终身寿险
太平一方大健康产业股权投资基金
特点
购买并缴纳保费达到一定标准便可获得入住养老社区的权利,其养老金保险合同产生的利益可作为居住费用
投保并最终承保且保费达到约定标准的保险客户,均可在未来享受优惠入住养老社区的服务。顾客可选择领取保险产品的生存金或将其作为养老社区租金
推出“保证金+服务费”的模式,除一次性缴纳保证金外,每个月还要缴纳最低服务费。住满期限后,所缴的保证金将原额返回住户
覆盖全护理、半自理、自理老人
•定位为中高端,以“养老+医疗+护理”为主线
•引入美国水印公司先进的运营服务理念
•以天鹅湖医养护理中心为示范,探索医养结合模式

资料来源:智研咨询整理

国内保险资金投资养老地产的主要方式

模式类别
特点
优势
劣势
案例
全资模式
投资商、运营商为一体
这种模式具有较强的可控性,保险公司能按照自己的目标制定投资计划并实施,避免与合资方出现管理矛盾
保险公司可能没有投入养老市场的相关经验,缺乏专业的管理技能; 资金占用规模大、回收周期长
泰康人寿保险股份有限公司下属“泰康之家”是专业从事养老社区建设与投资运营的投资公司
股权合作模式
投资商、运营商、开发商为合作体,共担风险、共享利润。即保险公司与开发商联合成立股份公司,保险公司提供资金支持和风险控制咨询,开发商提供技术和市场开发,投资收益按股权比例进行分配。
该模式有利于充分挖掘开发商和保险公司各自的长处,能有效规避保险公司盲目投资带来的风险;同时,与地产商的合作,能学习社区管理经验。该模式有望成为国内保险公司进军养老地产的主要模式。
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中国人寿旗下的国寿投资与中冶置业签署合作协议,共同开发廊坊一块养老用地。
股权投资模式
战略性入股运营较为成熟的养老地产企业,有分红回报。
保险公司可在人力资源投入较少的情况下充分享受养老地产行业的高速发展带来的回报
面临不能及时退出的风险
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购买房地产投资信托基金REITs模式
保险公司通过投资房地产信托投资基金(REITs)成为养老住宅的持有者,获取长期稳定的投资回报。
由于REITs拥有稳定的投资回报,符合保险资金收益性、流动性、安全性要求。只是目前我国仍没有该类产品,因此保险公司仍不能通过此类方式投资养老地产。
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发行类不动产投资基金产品的投资计划模式
保险资金选择参与或合作发起私募养老地产基金,以有限合伙形式成立,保险公司可以作为一般合伙人或有限合伙人,通过设置超优先级、优先级和次级收益权等权级,保障保险资金投资人的安全。
投资计划的资金架构类似于不动产投资基金或REITs结构,关联到担保方、投保方等多方参与者,银行、上市公司都可以作为担保方。
通过向其他保险公司或社会闲散资金出售投资计划产品来回收投资本金,极大地解决养老地产投资规模巨大、持续时间长等问题,从而提高投资的收益率水平。
 
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资料来源:智研咨询整理

    养老地产业发展机会扩大,土地供给多样:养老设施用地专项规划出台,政策鼓励国企存量资产盘活做养老,以及较低的混合拿地价格,均对养老地产的土地获取提供了较为有利的政策环境。

    医疗健康行业正成为中国经济发展的新引擎。在老龄化、新医改、城镇化、消费升级等多重因素的驱动下,未来中国大健康行业将保持20%左右的增速,在十三五期间,我国围绕“大健康”、“大卫生”、“大医学”的医疗健康产业市场有望突破8万亿规模,从而超过美国、日本,成为全球最大健康市场。

    随着行业的正规化发展,未来保险企业将依托“养老、医疗、理财、地产”四位一体的商业模式,打造O2O大健康生态系统,提供保险、资管、医养、地产全方位服务。

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