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中国房产市值有多大?超美欧日总和 股票市值堪忧【图】

2018年11月20日 09:38:49字号:T|T

    中国房地产总市值达65万亿美元,美国、欧盟和日本房地产总市值只有60万亿美元。

    近期,统计局发布了10月70城房价数据,北上广深四大一线城市二手房价环比全线下滑,但一手房、二手房价格整体仍呈现普涨态势。近期一张股票房产总市值概览图,更是刷屏。

2018年10月股票/房产总市值概览

资料来源:公开资料整理

    从图中我们可以读到三个信息。第一,中国房产总市值65万亿美元,已超过美国+欧盟+日本总和,后者只有60万亿美元;第二,中国股票市值6万亿美元,只有美国+欧盟+日本总和的十分之一左右;第三,中国房产总市值是股票市值的十倍多,远超美国、欧盟的1倍。

    中国房产总市值达65万亿美元 超美国+欧盟+日本总和

    伴随着房价的持续上涨,中国房地产总市值也水涨船高,但迄今为止并没有一个非常科学的统计数据。

    据第一太平戴维斯2016年8月的预计数据,中国房地产市值约为270万亿元人民币。

    有媒体在2017年6月估算中国房产总值已达300万亿元。

    一个更加权威的数据来自恒大集团首席经济学家兼恒大经济研究院院长、博智宏观论坛学术委员会委员任泽平,其在今年1月23日表示全国的房子加起来有300万亿元。

    而近期在微博上刷屏的一张股票房产总市值概览图,更是将中国房产总市值“拉升”到450万亿元人民币。图片显示,中国房产总市值达65万亿美元,按照6.93的汇率粗略估算,总市值已达450万亿元人民币。

    此数据虽然与任泽平年初的300万亿元有较大差距,但与第一太平戴维斯及媒体在2017年估算数据接近。最新数据显示,与两年前相比,70个大中城市中有50多个城市新建商品住宅均价同比涨幅超过10%,西安、贵阳、海口、徐州等20多个城市涨幅超过20%。

    此外值得注意的是,按照图示数据,中国房产总市值已超过美国+欧盟+日本总和。数据显示,美国房产总市值为30万亿美元,欧盟为20万亿美元,日本为10万亿美元。

部分城市近两年一手房价涨幅榜

资料来源:公开资料整理

    中国股票市值6万亿美元 只有美国+欧盟+日本总和十分之一

    在房地产市值高歌猛进的时候,中国股市却出现了连续的调整,今年以来各大指数更是出现创出近年来新低的表现。截至最新,上证指数今年以来累计跌幅超过18%,创业板指跌幅超过20%,深证成指大跌近27%。各大指数熊冠全球,深证成指位居全球重要指数跌幅榜第一位,上证指数跌幅位居全球重要指数跌幅榜第二位。

    股市持续调整之下,其市值也出现大幅缩水,沪深A股总市值为47万亿元,较去年底缩水超过10万亿元(未考虑新股上市影响)。与全球其他主要经济体相比,中国A股股票市值也处于低位。按照图示,美国股市总市值高达30万元美元,欧盟股票总市值达20万元美元,日本股票总市值达6万亿美元,中国股票总市值只略高于三大经济体的十分之一。

    中国房子太贵、股票太便宜?

    图示数据未考虑到海外上市股票的市值,但依然触目惊心。而这一切的数据似乎指向,中国房子太贵而股票太便宜,事实是否如此呢?一个总体观感就是,中国房产总市值是股票市值的十倍多,远超美国、欧盟的1倍。从这点来看,股票的相对价值凸显。

    分项来看,中国的房价似乎也真不便宜。中国房价行情网站数据显示,北京租售比55年,即660个月收回成本。而在国际上租售比一般界定为1:200~1:300。如果租售比低于1:300(即1:400,1:500,按照租售比为每个月的月租与房屋总价的比值理解,就是在1:500的情况下,需要500个月才能收回购房成本),这意味着房产投资价值相对变小,房产泡沫已经显现;而如果高于1:200(即1:100),表明这一区域房产投资潜力相对较大,租金回报率较高。

    而其他的一线城市,也有过之而无不及。比如深圳的租售比达到59年,上海达到56年,广州达到53年。最近因房价大跌传闻而“声名鹊起”的厦门,租售比高达83年。

   考察西方发达国家的发展历史,实际上,在第一次世界大战以前约两百年,欧美等西方世界从发展中国家跃升到发达国家这个层级其间,经济金融的主要融资框架和模式也是土地财政和土地金融。

    所以,市面上的一些专家媒体,经常用现阶段的中国和现阶段的西方发达国家,尤其是美国,日本去类比。这就是犯了教条主义错误,没有实事求是,不是具体问题具体分析。

    其实,如果我们把过去15年的中国以及未来20年的中国,和西方世界一次世界大战之前100年或者200年那段历史类比,我们就会对中国的土地财政和土地金融有一个比较全面准确的认识。

    所有的发达国家在他们从发展中国家迈向发达国家这个过程中,社会经济的投融资主框架体系,都是基于土地,房产,矿产以及资源的抵押与质押。

    这是从投融资框架的主渠道与主框架来认识这个问题的。换个角度,我们再站在房产地产投资者角度来看待这个问题。

    实际上,在一次世界大战甚至二次世界大战以前,西方世界的资本市场是非常混乱的,非常不成熟不稳定,动不动暴涨暴跌。

    因为在那个时候,土地财政和土地金融才是主框架,而作为补充或者辅助的股票市场,是个配角儿。配角儿体态轻盈,经常忽涨忽跌,撩拨人心,与当下中国股票市场状态十分类似。

    在二次世界大战以前,西方世界的资源分配体制或者说剩余价值的主要占有者,是土地资本,就是地产和房产。

    只是到了二次世界大战以后,世界资本市场才得到长足的发展,西方世界就从抢地产转入到了追逐股权,所以西方世界自此以后关注重点就从地产房产领域逐步过渡到了所谓的资本市场,尤其是股票市场领域。

    也就是说,在二次大战以前,城市化进程在西方世界已经完成,标志着对优质地产和优质房产的争抢已经结束,既得利益格局已经形成。

     那么,作为后来者,憧憬美好生活的年轻一代,他们的注意力已经没有办法再集中到房地产领域,因为那个疯狂黄金的时期已经过去了。新的资金,新的创新者,新的领地争夺者,必然把眼光把手段都集中到了资本市场,尤其是股票市场,巴菲特是所有这些人的圣杯。

     这一趋势,尤其是黄金作为纸币基石动摇以后,在1980年代以来尤其突出。

    因此,这就是说,我们谈中国的房市和股市需要搞清楚我们的时代背景,总体上来讲,我们仍然处于城市化的中盘。

    这个阶段,如果我们放弃房产这种优质资源,这种优质的土地资本,而去追逐股权,有点太早了,有点太超前了,过犹不及。
对中国股权的追逐追涨,这个阶段还没有到来。

    也就是说,虽然,黄金十年已经过去了,但是,目前仍是获取优质地产房产的白银时期。

    一旦15年(最长也就30年)过去以后,板上钉钉,既得利益既得资本格局已经形成以后,手上没有优质地产和房产的这些人群也就无力翻天了。

    在中国城市化进程的大时代,抢夺地权房权,远远比抢夺股权重要。过了这个村,再也不会有这个店。

    考虑到中国城市化进程尚未达到天花板,或许地产市场的繁荣仍将持续。 

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